יקרים, שלום רב !

בעלון זה אנסה להעיר עיניכם שגם לדיירים בהתחדשות עירונית יש זכויות.

למה צריך להעיר עיניכם לזה, הרי זה ברור מאליו לא?

אז זהו שלא. למרבה הצער מרוב התלהבות על הבית החדש הצפוי ועל תוספת המטרים שוכחים הדיירים כי מדובר במשא ומתן לכל דבר ועניין, וכי עליהם לעמוד על שלהם מול היזמים.
התחושה הנפוצה היא שאתם מקבלים מתנה אז אין טעם להקשות, יאללה לחתום ולבנות.
מודעות, זה שם המשחק. מי מפסיד במשא ומתן? תמיד – הצד הלחוץ.

מכירים את הפתגם החיפזון מן השטן?
נכון מאוד, מי שממהר, מי שנכנס למשא ומתן בתחושה שמי שמולו עושה לו טובה ונותן לו מתנה – יצא מהמו"מ עם תוצאה גרועה.
לעומתו, מי שמבין שהצד השני גם הוא מרוויח מהעיסקה וזו בעצם עיסקה שבה שני הצדדים מרוויחים ולכן לשניהם יש מה להפסיד אם לא תהיה עסקה בדרך כלל ישיג תוצאה טובה יותר.

על מה מדובר? הרי החוק קןבע מהי התמורה בתמ"א – נכון מאוד, אבל אפשר במשא ומתן לדאוג לאינטרסים של הדיירים וכאלה יש הרבה מאוד.

הערה: נושא העלון אינו ייצוג הדיירים בפרויקטים אלו, רק אזכיר שנושא מימון הייצוג על ידי היזם הוא בעייתי מאוד ולעורכי הדין יש אינטרס משלהם שלא תמיד עולה בקנה אחד עם הדיירים, פתרון המצב הזה יכול לבוא על ידי זה שהיזם יעביר כסף לחשבון הנציגות עם תחילת ההתקשרות כדמי רצינות וזו תשלם לעורך הדין בהתאם להסכם יניהם וינותק הקשר הפסול בי כיסו ובין היזם. חלילה, איני רוצה להטיל דופי בעורכי הדין המייצגים דיירים מכיר כמה העושים מלאכתם נאמנה, אבל המצב הנהוג בתחום הזה לא בריא. ורבים מדי הדיירים ששמעתי שטוענים שעורכי הדין שאמורים לייצג אותם נוהגים כאילו הם באי כוח היזם.

אחד הנושאים החשובים לדיירים הוא שיהיה מולם יזם שהם בדקו את יכולותיו ואת הונו והם סומכים עליו שיתחיל ויסיים את העבודה על הצד הטוב ביותר.
פעמים רבות היזם הנו חברה. מה רע? חברה נשמע כמו גוף חזק.
אז זהו שחברות אינן בהכרח חזקות. אבל גם אם הן חזקות. נניח שהתקשרתם עם חברה ידועה שבעליה בעלי מוניטין טוב ואתם סומכים עליהם.
נכנסתם למיטה עם מישהי ידועה ומוכרת ובבוקר אתם מתעוררים ומגלים בבעתה כי לצידכם במיטה מישהי אחרת לחלוטין.

איך זה ייתכן?
בחברות זה בהחלט יכול להיות, קוראים לזה מכירת/רכישת השליטה בחברה.
וכך אתם יכולים למצוא עצמכם בחוזה עם גורם שלו ידעתם מראש לא הייתם נכנסים אתו כלל לעסקה.
בטח יהיו ביניכם שיגידו, טוב אז מה אנחנו יכולים לעשות? זה סוג של גזירה משמיים.

לא, לא לא. זו לא גזירה משמיים, גם גופים מסחריים עושים ביניהם הסכמים, אבל פעמים רבות ההסכמים הללו המסחריים, כוללים סעיף הקובע שהצד השני אינו יכול להעביר השליטה בחברה ללא אישור או הסכמה וכי אם יעשה כך ההסכם עמו מבוטל.

נראה לכם מוגזם? אנחנו הדיירים נקבע לחברה מי יהיו בעלי המניות בה?
לא הגזמתי, עובדה זה קרה וזה גם עבד.

לאחרונה פורסם פסק דין – מנרב פרוקטים בע"מ נגד דיירים.
חברת מנרב התקשרה בהסכם פינוי בינוי עם דיירים, הדיירים ביטלו הסכם עימה בגלל שבעלי השליטה מכרו מניותיהם ולא קיבלו הסכמת הדיירים לכך מראש ובכתב כפי שקבע ההסכם בין הצדדים.
החברה דרשה צו מניעה שימנע מהם להתקשר עם חברה אחרת – בית המשפט דחה את הבקשה.

אני מצדיע לעורכי הדין שערכו את ההסכם מטעם הדיירים, עשו מלאכתם נאמנה, בדיון הוסבר כי הדיירים התקשרו עם החברה בגלל שסמכו על שמם הטוב של בעלי המניות הקיימים ולכן גם הכניסו סעיף שעיגן את זה בהסכם וקבע שהפרתו היא הפרה יסודית.
הדיירים הללו ועורכי דינם השכילו להבין כי עליהם להגן על עצמם מפני מצב בו ימצאו עצמם בשותפות עם גורם שאינם מעוניינים בו ואינם סומכים עליו.
במקרים רבים סוחרים היזמים בפרויקטים כאלו ומוכרים את הזכויות או את המניות בחברה שהקימו לצורך הפרויקט לגורם חדש לחלוטין.

ויפים בעיניי דברי השופט גרשון טורגובניק:
"פרויקט פינוי-בינוי הוא מסע. המהמורות הן רבות. חלקן חיצוניות: כך, יש להתגבר על משוכות תכנוניות. לעמוד בקשר מול רשויות התכנון, לאתר אנשי מקצוע תכנוניים ראויים וזמינים וכו'. יש להתמודד עם משברים ואתגרים הבאים והולכים לאורך הדרך הארוכה. על אלה יש להוסיף את המהמורות הפנימיות המצריכות תיאום ציפיות בין עשרות בעלי זכויות שלא תמיד רואים עין בעין.
כל אלה מצריכים אמון מיוחד בין היזם לבין בעלי הזכויות. אלה מפקידים בידי היזם את היקר להם – דירת מגוריהם"

הבאתי דוגמא אחת לסעיף אחד ומשמעות עמידה עליו, ניתן להביא דוגמאות רבות אחרות. מוסר ההשכל החשוב שראוי שיופץ בפרויקט מסוג זה אתם הדיירים צד לגיטימי. נהלו משא ומתן היעזרו באנשי מקצוע טובים ואל תפחדו להתמקח ולמקסם את התוצאה.

    שם *

    דואר אלקטרוני

    טלפון

    ההודעה