שלום חברים ולקוחות יקרים !

לאחרונה נתקלתי בעורך דין מדגם : "יאללה", "יהיה בסדר" ושאר ירקות. לצד הקלילות הזורמת שלו נתקלתי בבורות משפטית ולצידה חוסר רצון ללמוד. נסיונות לנהל משא ומתן בשיח על חוקים וסעיפי חוק נענה בטיעונים כמו "אני שנים רבות עורך דין ועשיתי הרבה עסקאות כאלו", ו"מעולם לא העלו את הנושא הזה". שולח לו צילום של החוק וממרקר את הקטעים הרלוונטיים בסעיף ותגובתו "אולי (???) אתה צודק, אבל הלקוחות שלי לא יסכימו"

החלטתי לשתף אתכם בסוגיה אחת במו"מ מתיש שניהלתי עם עורך הדין. חשוב שתדעו ותכירו. לאחרונה נתקלתי מספר פעמים בייעוצים של עורכי דין שהיו לא מדויקים, בלשון המעטה.

במה דברים אמורים?

טענה ראשונה של חברי למקצוע, הייתה ביחס למס שבח הוא מייצג יורשים וככאלו הם זכאים לפטור מכח סעיף 49 (ב) 5.

לכאורה, הצדק עמו סעיף זה קובע כי בעל דירה יחידה יכול לזכות יורשים בפטור, אבל 30 שנות נסיון במקצוע למדו אותי להיזהר גם בחברים למקצוע. האיש טען בלהט שלקוחותיו זכאים לפטור, "מה אתה לא מכיר את החוק? יש בחוק פטור ליורשים של דירה יחידה".

אני את החוק מכיר! מכיר טוב, ככה זה כשטורחים לקרוא.

כששאלתיו האם הכיר אישית את הנפטר ? האם ביקר בדירתו לפני שנפטר ? ענה לי בכעס: "מה זה קשור?"

קשור, ידידי, קשור. הפטור הזה לא ניתן לסתם דירה אלא לדירה המוגדרת כ"דירה מזכה".

ומהי דירה מזכה ?

זו לשון החוק:

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

  1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
  2. ארבע השנים שקדמו למכירתה;

לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

לשאלתי האם היורשים אמרו לו שהמוכר התגורר בדירה ? ענה לי בזעף שהיורשים הינם קרובים מדרגה שניה כלומר בני דודים וצאצאיהם "מאיפה ידעו דבר כזה?" לכאורה , אני טרחן מדי, מה איכפת לך ומנין שלטונות המס ידעו ?

אז זהו שאם המנוח השתמש בדירה לניהול עסק והצהיר על כך לשלטונות המס לצורך הכרה בהוצאות או השכיר אותה לעסק כזה הדירה עלולה לא להיחשב דירה מזכה ולכן אין פטור.

נסכם שהדבר הראשון שיש לבחון כשבודקים תחולת הפטור על דירת מגורים, הוא האם הדירה שימשה למגורים ב4 השנים האחרות או ב%80 מהזמן מיום רכישתה. במאמר מוסגר אציין שסיכון קיים גם לגבי דירות הרוסות שאינן ראויות למגורים ונסתפק בזה כי אפשר להרחיב עוד ועוד ואין לדברים סוף.

ואם עברנו את המבחן הראשון ?

יש כמובן מבחן שני, האם מדובר בדירתו היחידה של המוריש. עוה"ד לא הבין מה לא ברור לי, הבן אדם ערירי, זו הייתה דירת מגוריו וזהו. "ומנין לך שלא הייתה לו דירה אחרת או חלק מדירה אחרת ?" "הממממ…היורשים יודעים".

סיפרתי לו על לקוחה שלי שהייתה בטוחה שיש לה רק דירה אחת וכשמכרה התברר ששלטונות המס גורסים שיש לה שתיים, כי עסקת מכירת דירתה הקודמת לא דווחה לשלטונות המס, זה נבע שם מתקלה, אבל מי יכול לדעת באמנת האם אדם ערירי לא ירש מאיזה קרוב עשירית דירה.

רק שלטונות המס קובעים מי עומד בתנאים לקבלת פטור. לכן גם אם מישהו נשבע באביו ובאמו כאחת שאין לו דירה נוספת או חלק, היו זהירים והמתינו עד ששלטונות המיסוי יאמרו את דברם.

בקיצור, כאשר המוכר ערירי, הסיכוי שקרוביו ידעו באמת האם הדירה דירתו היחידה אינו גבוה במיוחד והקונה בוודאי לא יכול להסתמך על זה. לצורך המשך הדיון נקבל את אמירותיו של עורך הדין וטענתו כי מכיוון שזה בניין מגורים

ברור שזו דירה ששימשה למגורים וגם שהיא דירה יחידה, יש לבחון האם מתקיים התנאי הנוסף שנוקב הסעיף – הפטור לדירת ירושה ניתן ליורשים שהם בני זוג או צאצאים או בני זוג של צאצאים של המוריש.

שח, מט!!! אין ולא יהיה פטור למוכרים כיורשי דירה לפי סעיף 49 (ב) 5!

עצתי, לא כל עורך דין מכיר את כל התחומים, תשאלו ותבררו היטב בטרם תבחרו מייצג.

    שם *

    דואר אלקטרוני

    טלפון

    ההודעה